借名买房作为我国房地产调控政策下的特殊产物，涉及物权归属、合同效力等多重法律问题，恰好最近本人也办理了一些有关于借名买房合同纠纷的案件，现就得到的相关知识作如下分析：

一、借名买房的法律性质界定

借名买房是指实际购房人（借名人）与名义产权人（出名人）约定，以出名人名义购买房屋并办理产权登记，但房屋实际权益归属于借名人的行为。其法律特征包括：

1、双重法律关系：包含借名人与出名人的内部合同关系，以及出名人与第三人的外部物权关系；

2、物权公示分离：不动产登记形式与实质权利人不一致；

3、政策规避动机：常见于规避限购政策、信贷限制或特殊身份要求（如经济适用房购买资格）。

二、司法裁判中的效力认定标准

（一）合同效力层面

根据《民法典》第143条及第146条，法院通常区分以下情形：

1、有效情形：规避普通限购政策（非强制性规定）、真实意思表示且无其他无效事由；

2、无效情形：规避保障性住房政策（如经济适用房）、恶意串通损害公共利益。

（二）物权归属层面

法院普遍坚持"登记推定主义"，借名人仅凭协议不能直接取得物权，但可通过以下途径主张权利：

1、提起合同之诉要求履行过户义务；

2、执行异议之诉中举证实际权利人身份。

关键证据标准：购房款支付凭证、占有使用证明、协议真实性等。

三、典型法律风险提示

1、产权失控风险

（1）出名人擅自处分房屋；

（2）出名人的债权人申请强制执行。

2、政策变动风险

（1）借名期间出台新限购政策导致无法过户；

（2）税收政策调整增加交易成本；

（3）继承纠纷风险：出名人死亡时房屋被列为遗产。

3、举证困难风险

（1）口头协议难以证明；

（2）资金流转证据不完整。

四、实务建议

1、协议要完善：明确房屋属性、出资情况、过户条件、约定违约责任、公证或律师见证；

2、证据固定措施：保留完整的付款凭证、实际占有证明（物业费、水电费缴纳记录）、书面沟通记录。

借名买房本质上是通过合同制定物权公示原则的特殊交易模式，其法律效力受政策环境影响显著。实务中应严格审查交易背景，完善风险防控体系，避免陷入"名为合同纠纷，实为物权确认"的诉讼困境。

五、本文作者

北京家理律师事务所高级律师高冀弘

婚姻家事专业型律师、亲办婚姻家事案件150+、擅长谈判、调解、诉讼

高律师毕业于中国政法大学法学专业，具有扎实的法学理论功底，熟悉民商事、经济法律法规，注重理论与实践相结合。

曾在某法院任职，后进入社区工作，任社区副书记，负责社区党务以及人民调解工作。工作期间调解了多起邻里纠纷，不仅得到了社区居民的认可，也积累了丰富的调解经验。连续四年被评为“优秀社工”、“海淀区优秀团干部”和“海淀区青年岗位能手”。

执业四年来，亲办婚姻家事案件超过150件。一直秉持认真负责的工作态度，积极参与各类案件的办理，通过大量的实战经验积累，形成了独特的办案方法，希望通过自己的努力最大限度地维护当事人的权益。

高律师热心公益，在日常生活中利用自己的特长服务社会，多次在社区开展法律讲座为居民普法。