近日，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发【2024】337号，以下简称《不动产信托财产登记通知》），明确北京市辖内的信托公司可以根据本通知，将北京市行政区域范围内的不动产设立为不动产信托。

这一试行通知的出台，具有深远的政策背景和实践意义：

一方面，随着中国经济的发展和高净值家庭资产规模的快速增长，家族财富管理与传承的需求愈发强烈，而如何在法律框架内实现资产的风险隔离和精准传承，成为当前市场关注的焦点。

另一方面，信托制度与不动产登记的结合，在国际上已被广泛应用，而我国长期以来缺乏具体的执行机制。此次试点政策的推出，旨在填补制度空白，为不动产资产管理和传承提供法律依据，同时也为全国其他地区的推广积累实践经验。

家理家族办公室作为一家致力于为高净值家庭提供财富管理与传承服务的专业家族办公室，我们深知政策背后的深远意义，也始终走在前沿，为客户提供更为合规、稳健的家族资产管理方案。以下，我们将深入解析不动产信托财产登记试点的核心功能、实践路径及未来前景，助力有这方面需求的客户，更好地把握这一前瞻性制度带来的机遇。

一、为什么选择北京率先试点？

北京，作为中国的政治中心、经济中心和政策创新先行区，在不动产信托财产登记试点中被赋予了特殊的示范作用：

一方面，北京拥有大量高价值不动产，尤其是在高净值家庭中，不动产资产占据了家族财富的重要组成部分，市场需求极为旺盛。

另一方面，北京具备政策先行和制度创新的丰富经验，可以为全国其他地区的推广提供可复制、可借鉴的方案，起到“试点先行、逐步推广”的带动作用。

这一试点的推出，标志着中国家族财富管理制度迈向了新的阶段，对高净值家庭来说，这无疑是一次具有前瞻性的资产规划机遇。

二、不动产信托财产登记的核心功能：资产风险隔离

在家族财富管理中，如何保护资产免受经营风险、债务纠纷的影响，是高净值家庭普遍关心的问题。北京不动产信托财产登记试点，正是通过信托制度实现资产风险隔离的重要工具。

需要特别注意的是，不动产信托的风险隔离功能必须满足以下前提条件：

1、提前规划，合法合规

信托设立需在债务风险发生之前完成，并具备合法合理的目的，如家族财富管理、资产保护和传承等。任何试图在债务发生后规避债务的行为，都可能被法律认定为无效。

2、明确的终止条件与合规管理

信托必须在设立时明确终止条件，并符合相关法律规定，确保信托资产运作的合法性和安全性。

3、受托机构的专业管理

不动产在登记为信托财产后，由专业信托公司进行管理，确保资产的独立性和受益人的合法权益。

通过这种方式，不动产信托能够有效隔离资产与债务风险，成为家族财富管理中重要的“保护伞”。

三、不动产信托的家族财富传承功能

不动产信托财产登记制度不仅在资产保护方面发挥重要作用，更在家族财富传承中提供了更为灵活、稳健的解决方案。

1、收益分配灵活可控

信托文件可以根据家族需求设定收益分配规则。例如，委托人可以设定：

每年将不动产的租金收益按比例分配给子女；在特定条件下（如子女完成学业），才可获取部分收益。

2、设立继承条件，激励成长

通过信托设定明确的继承条件，例如达到某一职业成就、参与家族企业经营等，防止家族成员“坐享其成”，从而激励其个人成长。

3、动态管理与资产增值

受托机构可以根据市场情况，对不动产进行出租、出售或改建，实现资产的动态管理和长期增值，确保家族财富的可持续性。

通过信托的灵活机制，家族可以实现资产的定向传承，避免分散和流失，真正实现家族财富的代际稳健传承。

四、不动产信托存续期间的管理与政策展望

不动产信托的长期稳定运行，不仅依赖于设立时的规划，还需要在存续期间对不动产的维护和管理制定更加完善的细则。这是试点政策走向成功的关键所在：

1、存续期间的管理细则

在信托存续期间，需明确不动产维护、运营、收益分配的具体管理规范：

（1）维护管理：制定不动产定期检查和维修的细则，确保资产价值不受损害。

（2）动态调整：明确出租、出售、改建等行为的审批程序，确保资产管理合法合规。

（3）信息披露：受托机构需定期向委托人和受益人披露信托财产的运行状态，增强透明度。

2、政策展望：扩展至股权信托登记

借助不动产信托登记试点的成功经验，未来可以预见，股权信托登记的相关制度也有望逐步推出，为高净值家庭和企业家在股权管理和传承方面提供更多可能性。

这将进一步完善家族财富管理体系，为企业股权的传承和风险隔离提供强有力的法律保障。

总的来说，通过逐步完善这些配套政策和管理机制，不动产信托财产登记试点的实践成效将更加显著，并为未来更多类型的信托登记制度铺平道路。

五、设立不动产信托的基本路径

对于希望设立不动产信托的中产家庭和高净值家庭，以下是基本操作路径：

1、明确设立目的与受益人；

2、与信托公司签订信托合同，设定管理与分配规则；

3、向相关部门办理不动产信托财产登记，将不动产转至信托名下；

4、由信托公司按照信托文件进行管理与收益分配。

通过这一路径，可以实现资产的风险隔离、灵活管理与精准传承。

六、总结与展望

北京不动产信托财产登记试点工作的启动，标志着中国家族财富管理领域迈出了具有里程碑意义的一步。

随着更多配套细则的落地，不动产信托的管理规范性和可操作性将不断提升。未来，信托制度的适用范围或将进一步扩大，从不动产信托延伸至股权信托等更多领域，为中产家庭和高净值家庭提供更加全面的资产保护与传承方案。。

作为一家专业的家族办公室，我们将持续关注政策动态，凭借深厚的专业积累和丰富的实操经验，为客户提供合规、精准、稳健的资产解决方案，助力客户的家族财富基业长青。